停止放贷,降价:房地产市场的转折即将到来

时间:2019-03-25 06:28:42 来源:遂昌新闻网 作者:匿名



杭州房地产市场降价。这是否表明中国房地产市场的风险已经开始出现?银行暂停一些风险较高的房地产融资业务,这是否真的表明房地产市场正面临转折点?

笔者认为,部分银行暂停房地产夹层融资业务,并不意味着银行将退出房地产资产配置市场,也不能代表所有银行采取相同的策略。

据传,兴业银行暂停房地产夹层融资,与其他银行相比,是中国房地产业的大部分。通过信贷和非信贷(银行间,财富管理等)渠道,该银行在过去十年中为中国房地产业提供了大量融资。这笔融资的规模可能已达到更高的红线。因此,银行负责人认为有必要适度控制其行业资产的分配。

从年初多家银行总行风险管理工作会议的内容来看,很多机构认为2014年宏观经济可能处于下行周期,资产价格泡沫较大,风险较大仍处于较高水平。在货币政策持续紧缩的背景下,银行业更加关注不良利率。

根据中国银行业监督管理委员会2014年2月公布的《商业银行主要监管指标情况表》,2013年商业银行不良贷款余额达到5921亿元,不良贷款率上升至1%,同比增长0.03% 2013年第三季度。不良率有继续上升的趋势。 2014年商业银行的主要工作是降低不良率。

兴业银行确认暂停两大业务,其中房地产夹层融资业务主要是房地产项目尚未获得四个证书,或土地收购或资质不足。这些项目的风险高于发展贷款,融资利率也较高,一般为上述15%。银行判断这些项目的总量很小,但风险很高。在当前的宏观经济环境中,可能不愿意追求这种高风险,高收益的项目。

房地产供应链融资业务主要面向房地产的上下游产业,如钢铁,水泥,玻璃等行业。这些行业都是国务院监管的产能过剩行业。根据监管机构的说法,很难增加信用额度。因此,暂停批准是合理的。?

让我来谈谈杭州房地产的降价。杭州房地产市场具有明显特征。总体而言,杭州市区(包括萧山和余杭)的特点是营业额高,库存量大,潜在供应量大。此功能使该地区成为具有更高价格弹性和开发商之间更激烈竞争的市场。

杭州市中心的大量交易显示,2013年该地区商品房数量为87,000套,创下2012年第二高的纪录,交易量也创下2009年的历史新高。在库存方面,杭州有11万套商品房,其中住宅为76,000套。住宅库存超过北上光深,远远超出南京(全市有3.5万套)。

在潜在供应方面,自2009年以来的五年中,杭州已售出但未开发的金额为53-60万平方米。目前,全国前15位开发商已进入杭州市场,杭州房地产市场竞争异常激烈。此外,由于杭州地铁建设的逐步推进,城市的核心区域已经改变了单一的面貌,逐步形成了城东,城北和科技城等区域性行业,这也分散了对投资者的需求。购买房屋。

杭州市中心的平均价格在4年内没有上涨,许多开发商在销售策略上更加积极,以提高转型的速度。这一次,降价的房地产位于城市的郊区。另一方面,它可能是市场的终结。即使价格很高,开发商仍然有利可图。这种降价策略是否会引发其他开发者跟进还是未知数。至于杭州房地产市场的价格上涨是否会扩散到其他城市,还没有看到。

可以说,无论银行的贷款暂停,还是房地产的降价,都有其特殊性。这种特殊性是否会发展成一种普遍性,作者认为这种可能性并不大。

从监管部门的要求来看,2014年的关键工作是预防和化解系统性风险。因此,我们永远不会依赖当地的风险因素来引发一般的房地产市场警告。但即使您没有看到系统性风险,也要注意该行业可能正处于关键时刻。

从历史上看,已经有很多房地产降价(2005年,2008年和2011年),但之后他们都放松了货币政策,这次很难遇到。股份制银行内部风险预警的严重性也需要投资者密切关注。?

此外,上海银监局已发出商业房地产风险警告。根据中金公司的研究,2010 - 2013年,新开工的商业地产面积比2007 - 2009年增加了50%以上,其中大部分集中在商业综合体和办公楼,中金公司预测七大商业地产2013-2016购物。该中心的开放面积将比2008 - 2012年增加70%以上,2014年商业房地产风险将逐步暴露。

商业房地产的风险是否会蔓延到住宅房地产,目前还没有数据支持。

根据笔者与多家房地产基金人交流的结论,2014年房地产行业的关键一年,每个人都达成了共识。细心已经成为行业的主流情绪。

(注:本文仅代表作者的个人观点。编辑:陈依依编辑邮箱shguancha


  
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